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Jusqu’au 20 avril 2019, il faut demander un permis de lotir dès qu’on veut diviser un terrain et créer au moins un lot non bâti en vue de le vendre, de le louer pour plus de neuf ans ou de le céder en emphytéose ou en superficie pour y construire une habitation (ancien art.103 du CoBAT). Le but du permis de lotir était à l’origine notamment de garantir à l’acheteur d’un lot qu’il allait pouvoir construire son habitation aux conditions indiquées dans le permis de lotir.

Mais, en Région de Bruxelles-Capitale, deux constats ont conduit le législateur à modifier ce champ d’application très large du permis de lotir. D’abord, il n’existe plus beaucoup de grands terrains  qui n’ont pas un accès à une voirie équipée et dont on ne connait dès lors pas l’affectation et les conditions auxquelles on peut construire. D’autre part, la trop grande rigidité du permis de lotir tant pour les autorités administratives que pour les acquéreurs de lots a également été mise en avant.

Le législateur bruxellois a donc décidé que le permis de lotir n’était plus nécessaire que lorsque la division du terrain pour y créer au moins un lot non bâti destiné à l’habitation nécessite d’y créer ou d’y prolonger une voie de communication pour desservir le ou les nouveaux lots. Le(s) lot(s) doi(ven)t être créé(s) en vue d’être cédé(s) ou loué(s) pour plus de neuf ans.

Conditions de demande d'un permis de lotir

Les conditions pour devoir demander un permis de lotir en Région de Bruxelles-Capitale sont donc cumulativement les suivantes :

1.       Créer au moins un lot non bâti. Pour qu’un lot créé soit qualifié de bâti, il suffit qu’il comporte une construction quelconque destinée à accueillir hommes, animaux ou choses. La présence de ruines ou de décombres d’un édifice ancien ne permet pas de parler d’un lot bâti. 

2.       Destiner au moins un ou des lots non bâtis créés à l’habitation. Le lot destiné à l’habitation ne doit cependant pas être exclusivement réservé à l’habitation.

3.       Créer ou prolonger une voie de communication pour desservir le ou les nouveaux lots. L’expression « voie de communication » implique une voie destinée à permettre la circulation des divers usagers de la route et destinée à entrer dans la voirie communale par le biais des charges d’urbanisme. Si une voirie existe mais qu’il faut l’élargir, la rétrécir, la redresser ou la supprimer, le permis de lotir n’est pas exigé. La division d’un terrain en deux parties non bâties dont l’une est un lot de fond impliquant qu’un accès privatif – et donc pas ouvert aux divers usagers de la route- lui soit réservé à partir de la voirie ne rentre donc pas dans le champ d’application du permis de lotir.

4.       La création du ou des lots doit être faite en vue de leur cession ou de leur location de plus de neuf ans. La cession englobe toutes les opérations envisageables : la vente qu’elle soit volontaire ou forcée, la donation, l’acte de partage, l’apport en société, l’échange, le leasing immobilier. La question de savoir si cela recouvre aussi la constitution d’un droit de superficie et celle d’un droit d’emphytéose comme antérieurement est posée au regard des travaux préparatoires.

L’offre d’un lot à la cession n’est plus visée dans l’article 103 nouveau du CoBAT fixant le champ d’application du permis de lotir, mais le législateur a omis de modifier simultanément l’article 110 du CoBAT, de sorte que la publicité pour la cession ou la location de plus de neuf ans du ou des lots ne peut toujours pas se faire avant que le permis de lotir ait été obtenu.

Même si les conditions précitées sont remplies, le législateur bruxellois a dispensé de permis de lotir l’opération de division du terrain lorsque  :

1.       Elle est conforme aux dispositions graphiques à valeur réglementaire d’un plan d’aménagement directeur indiquant l’implantation d’une voie de communication à créer ou à prolonger.

2.       Il existe un plan particulier d’affectation du sol qui a dispensé de permis de lotir les divisions d’un bien qui sont conformes au plan détaillé du parcellaire qu’il prévoit.

Si l’opération de division du terrain ne répond pas aux conditions du permis de lotir ou en est dispensée, elle est soumise à la « division notariale » organisée par l’article 104 du CoBAT, quelle que soit la destination du ou des lots.

Dominique Lagasse

Avocat au barreau de Bruxelles

Chargé de cours à la faculté de droit de l’ULB