Er bestaat nogal wat verwarring rond de brandverzekering (ook wel woningverzekering) bij huurpanden. Want wie is verplicht zo’n brandverzekering af te sluiten: eigenaar of huurder? Of allebei?

Zo zijn er nog wel enkele dingetjes die je best weet vóór je jouw krabbel zet onder een huurcontract. Zowel huurder als verhuurder. Gelukkig is er dit blogdossier, waarin we klare soep schenken (en het gasvuur tijdig uitdraaien).

Hieronder een preview. Scrol daarna gerust verder.

INHOUDSTAFEL

• Is de brandverzekering wettelijk verplicht in Vlaanderen?
• Waartegen beschermt de brandverzekering beide partijen?
• Hoeveel kost een brandverzekering aan huurder en verhuurder?
• Wat als de huurder geen brandverzekering heeft?
• Wat is afstand van verhaal?
• Brandverzekeringen vergelijken: waar let je op?
• Gouden tips voor een gerust gemoed

Is een brandverzekering wettelijk verplicht in Vlaanderen?

Een brandverzekering is wettelijk nooit verplicht geweest voor de eigenaarvan een woning. Nog steeds niet, trouwens. Gek, hé?

Natuurlijk dek je één van de grootste investeringen van je leven beter wel in, mocht het noodlot ooit toeslaan. De meeste banken eisen ook een bewijs van de brandpolis voor je hypotheek.

Sinds 1 januari 2019 is een brandverzekering wel verplicht voor de huurder. Dat heeft de overheid zo beslist. We noemen dit ook wel de “huurdersaansprakelijkheid”, het “huurdersrisico” of “huurgevaar”.

Waartegen beschermt de brandverzekering beide partijen?

• De brandverzekering van de eigenaar verzekert het gebouw.
• De brandverzekering van de huurder dekt het huurgevaar én diens inboedel.

De algemene regel is dat de huurder altijd aansprakelijk is voor de schade, tenzij het tegendeel wordt bewezen. Hij is zelfs verantwoordelijk voor de woning of het appartement van de buren.

De reden?  Wel, de huurder woont er en wordt verondersteld de woning in goede staat te houden.

Al gaat die algemene regel niet in elke situatie op…

Hieronder een paar nuttige weetjes:

• Brand door kortsluiting? Elektriciteitsschade komt wel bij de verzekering van de verhuurder terecht.
   
• Waterschade?  Als het een lek betreft in een zichtbare leiding, dan is de huurder aansprakelijk. Zit het lek in de muur of onder de grond, dan is de eigenaar aansprakelijk.
   
• Diefstal?  Inbraakschade (bv. een geforceerde deur) is voor de brandverzekering van de eigenaar. Wat er gestolen wordt, is uiteraard voor de huurder. Opgelet: diefstaldekking is niet standaard inbegrepen, maar een optie.
   
• Glasbreuk?  Je zou het misschien niet verwachten, maar als er een venster van de woning wordt ingegooid, dan is de huurder wel weer aansprakelijk.

Hoeveel kost een brandverzekering aan huurder en verhuurder?

De premie voor je brandverzekering hangt af van het pand dat je huurt of verhuurt. Er zijn verschillende manieren waarop die premie wordt berekend.

Ga dit niet zelf simuleren, maar vraag raad aan een hulpvaardige verzekeringsmakelaar (hallo, daar 👋). Die kijkt dan welke methode voor jou het meest interessant is. Lees: de juiste dekking voor het minste geld.

Premieberekening huurder

Methode 1: We doen de jaarlijkse huurprijs x 20. Dat bedrag wordt uiteindelijk verzekerd. Een veelgebruikte methode waarbij je sowieso correct verzekerd bent.

Methode 2: Een plaatsenstelsel, wat neerkomt op het aantal plaatsen verzekeren. Elke maatschappij koppelt daar vervolgens zijn eigen evaluatierooster aan. Zo rekent elke verzekeraar dus anders.

Wat wij als verzekeringsmakelaar doen voor jou, is uitpluizen welke methode het interessantst is en bij welke maatschappij.

Want, stel nu…

• Dat je in een luxueuze loft woont met weinig ruimtes. Dan ga je volgens het plaatsenstelsel een pak minder betalen én even goed verzekerd zijn.
• Dat je een arbeiderswoning huurt met veel kleine ruimtes. Dan ben je misschien veel beter af met de huurprijs x 20. Toch?

Hoeveel kost een brandverzekering aan de huurder?

Reken tussen 100 en 250 europer jaar, inclusief de inboedel. Jouw premie hangt ook nog af van andere factoren, zoals welke opties je erbij neemt. Vraag goed na wat wel en niet standaard gedekt is bij elke maatschappij.

Premieberekening verhuurder

De verhuurder laat zich altijd verzekeren voor de nieuwbouwwaarde van het pand. Dat wil zeggen: de kostprijs om het gebouw opnieuw te laten bouwen. De aankoopprijs staat hier dus los van.

Methode 1: Een plaatsenstelsel, zoals hierboven uitgelegd.

Methode 2: Het Assuraliarooster, een vragenlijst van de beroepsvereniging van verzekeringsondernemers. Nog weinig gebruikt, maar wel interessant voor een woning met veel kleine plaatsen.

Hoeveel kost een brandverzekering aan de eigenaar?

Reken vanaf 250 euro per jaar, afhankelijk van de grootte van je woning. Hier zijn geen opties zoals bij de huurder. Je verzekert enkel het gebouw, punt.

Hoe zit het met de franchise bij de brandverzekering?

De franchise of vrijstelling is het bedrag dat iemand uit eigen zak betaalt, als hij aansprakelijk wordt gesteld bij een schadegeval. Dat kan de huurder zijn of de eigenaar, afhankelijk van de oorzaak van de schade.

Anders dan bij een autoverzekering kan je de franchise bij je brandverzekering niet kiezen. En omdat dit bedrag meegaat met de index, schommelt het elke maand een beetje.

In 2022bedroeg de gemiddelde franchise ongeveer 300 euro. Een peulenschil als je weet dat alle overige schade wordt betaald door je brandverzekering.

💡EXTRA TIP VOOR DE EIGENAAR

Wist je dat je voor je huurpand niet standaard verzekerd bent in rechtsbijstand? Een aparte rechtsbijstandverzekeringis een slimme aanvulling op de brandverzekering van de eigenaar.

Neem nu dat de gevel van je woning scheurt door werken op straat. Of de buren zijn aan het verbouwen en je woning verzakt. 😱 Bij zulke ernstige schade kan een aparte rechtsbijstand je een pak grijs haar besparen.

PS. Voor de huurder heeft zo’n aparte rechtsbijstand weinig zin. Over de inboedel wordt gelukkig amper gediscussieerd.

Wat als de huurder geen brandverzekering heeft?

Als eigenaar hoef je je in dat geval geen zorgen te maken. Jouw brandverzekering komt dan netjes tussen en zal alles verhalen op de huurder.

Voor de huurder kan dit natuurlijk wel een pijnlijke affaire worden. Alle schade – gebouw, inboedel én buren – is namelijk voor jou. En als je dan niet gedekt bent…

Zo was er eens een carnavalsvereniging die een loods afhuurde om er hun praalwagen in te bouwen. Niemand had aan een brandverzekering gedacht… Tot het pand effectief afbrandde. De schade liep in de miljoenen. Alle leden moesten diep in eigen buidel tasten om dat alles te vergoeden. Uiterst pijnlijk.

Wat is afstand van verhaal?

De eigenaar kan bij zijn brandverzekering ook kiezen voor de clausule “afstand van verhaal”.

Daarmee dek je ineens óók de schade die de huurder mogelijks aan jouw pand veroorzaakt. De huurder hoeft dan zelf geen huurgevaar meer af te sluiten, juist.

Deze optie kost je 25% extra. Een kost die je kan doorrekenen aan je huurder en voilà. Lekker makkelijk en allebei content, zou je denken. Toch kan “afstand van verhaal” ook zeer in jouw nadeel werken…

Stel, er is ernstige waterschade in je appartement. Een lekkende douche van de bovenbuur met rotte balken tot gevolg. Je huurder heeft er jarenlang niks aan gedaan. Ook in dit geval doe je afstand van verhaal en kan je dus niets verhalen op je huurder.

En als huurder denk je beter ook twee keer na, als de verhuurder met deze regeling komt aandraven. Want wat als de eigenaar nonchalant omspringt met zijn brandverzekering? Je weet maar nooit. 😬 Plus: je eigen inboedel is nog apart te verzekeren. Niet vergeten!

Brandverzekeringen vergelijken: waar let je op?

Als je brandverzekeringen gaat vergelijken, let dan ten eerste op welk systeem ze gebruiken om je premie te bepalen. Onthou, een makelaar is de geknipte partij om dit voor jou te doen.

Ook bij de waardebepaling van je inboedel kunnen wij jou gericht advies geven. Iedereen schat zijn inboedel doorgaans veel te laag in. Wist je dat je alles aan nieuwwaarde mag rekenen? Meubels, witgoed, gordijnen, kleren, schoenen… tot zelfs die fancy kurkentrekker.

O ja, en check ook eens wat de maatschappijen zeggen over de franchise. Bijvoorbeeld:

• Baloise laat die volledig vallen, als je het hele pakket neemt: familiale + auto + brand.
• Bij AG betaal je geen franchise meer als de schade meer dan 1500 euro bedraagt.

Mooie voordelen, niet?

Gouden tips voor een gerust gemoed

Tot slot nog enkele gouden tips – van ons voor jou - voor een gerust gemoed. 😎

Tips voor de verhuurder:

• Vraag altijd een bewijs van de brandpolis én de betaling aan je huurder.
• Neem een aparte rechtsbijstand. Voor een kleine meerprijs slaap je zoveel geruster.
• Denk goed na over afstand van verhaal. Je komt er niet altijd beter uit.

Tips voor de huurder:

• Lees je huurcontract niet 1, 2 maar 3 keer goed na. Zorg dat alles correct op papier staat.
• Juwelen en kunst worden niet in nieuwwaarde maar in vervangwaarde verzekerd. Hou de aankoopbewijzen hiervan goed bij.
• Leg een digitaal dossier aan met aankoopbewijzen en foto’s. Dan zijn die toch al safe. 👌

💡HUURDER VAN EEN HANDELSPAND?

Dan dien je jouw contract wel 10 keer te checken. Veel wordt afgeschoven op de handelaar, die - in tegenstelling tot particulieren – veel minder beschermd is door de wetgeving.

Graag meer tekst en uitleg bij brandverzekeringen voor eigenaars en huurders? Wij helpen je graag verder in mensentaal. 😊